전세사기는 단순히 ‘운이 나쁜 임대인을 만났다’는 문제가 아닙니다. 요즘의 전세사기는 계약 구조 자체가 세입자에게 불리하도록 설계되어 있고, 법의 빈틈을 악용해 세입자의 재산을 빼앗는 지능적 범죄로 진화했어요.
그만큼 단순히 계약서를 잘 쓴다고 해서 안전하지 않고, 등기부등본을 확인하는 것만으로도 부족할 수 있어요. 전세사기 피해를 피하려면 유형을 정확히 알고, 어떤 방식으로 접근해오는지 미리 파악하는 것이 가장 중요해요. 아래의 전세사기 유형 TOP5는 최근 5년간 피해자들의 공통된 사례를 토대로 정리한 것들이에요.
전세사기 유형 TOP5
1. 무자본 갭투자형 사기
무자본 갭투자는 자본 없이 전세를 활용해 부동산을 매수하는 방식이에요. 사기범은 대출로 집을 사고, 전세 세입자를 들여 그 보증금으로 다시 대출 상환을 이어가며 집을 돌려막아요. 문제는 이 구조가 무너지면 집이 경매로 넘어가고, 세입자는 순위에서 밀려 보증금을 한 푼도 못 받는 경우가 대부분이에요.
특히 보증보험에 가입이 거절된 매물임에도 계약이 체결되는 경우가 많아요. 겉보기엔 멀쩡한 신축 빌라지만, 내부적으로는 대출이 꽉 차 있는 상태라 세입자가 보증금을 되찾기 어려운 구조죠. 무자본 갭투자는 피해 금액이 수억 원에 이르기도 하며, 피해자의 연령대도 20~30대 사회초년생이 대부분이에요.
2. 허위 임대인 사기
허위 임대인 사기는 말 그대로 임대인이 실제 건물의 소유자가 아닌 경우예요. 위조된 인감증명서, 위임장, 등기부등본을 이용해 가짜 소유자로 행세하면서 계약을 체결하죠. 계약이 끝나고 나면 ‘임대인이 실소유자가 아니다’라는 사실이 드러나고, 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.
이 유형은 중개사까지 공모하는 경우도 있기 때문에 특히 주의해야 해요. 중개사무소도 허위 사무소이거나, 실제로 존재하지 않는 부동산을 임대하는 방식이라 등기부등본조차 위조된 것이 섞여 있는 경우도 있어요.
3. 이중 계약 및 중복 임대
이중 계약은 하나의 부동산을 두 명 이상의 세입자에게 임대하는 방식이에요. 보통 보증금을 먼저 준 사람이 확정일자를 받지 못하거나, 전입신고를 하지 않으면 후순위로 밀려서 보증금을 보호받지 못해요. 또는 같은 시점에 두 명 이상이 계약을 체결해도 누가 먼저 전입신고를 했는지에 따라 우선순위가 갈려요.
이중계약은 민사뿐만 아니라 형사 문제로도 이어질 수 있지만, 세입자 입장에서는 보증금 회수가 최우선이라 사기임을 입증하기 어려운 경우도 많아요. 전세 계약 전에는 중개인에게 다른 세입자가 있는지 꼭 물어보고, 실제 거주 중인 사람의 존재 여부도 체크해야 해요.
4. 특약사항 유도 사기
계약 체결 시 ‘특약사항은 나중에 써도 된다’, ‘걱정하지 마라, 기본계약서로도 충분하다’는 말을 믿고 특약 없이 계약하는 경우가 많아요. 문제는 임대인이 이후에 계약 내용을 부정할 수 있다는 점이에요. 대표적인 예로 보증금 반환 조건, 보험가입 의무, 수리 책임 등이 특약에 들어가야 향후 분쟁에서 보호받을 수 있어요.
특약이 없는 계약서는 해석이 불리하게 적용되기 쉬워요. 특히 보증보험 가입 미이행 시 책임, 잔금 처리 조건, 계약 해지 사유 등은 꼭 특약으로 기재해야 해요. 사기의도가 있는 임대인은 ‘말로는 약속’하고 문서에는 남기지 않는 방식을 택해요.
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5. 위장 전입 및 선순위 확보 사기
이 유형은 집주인 또는 그 가족이 먼저 해당 집에 전입신고를 해버리는 방식이에요. 그러면 세입자가 계약을 하고 전입신고를 해도 ‘후순위 세입자’가 되어 버리고, 경매 시 배당에서 밀려요. 이 경우 등기부등본에는 나오지 않기 때문에 계약 전에 실제로 거주 중인지 반드시 방문 확인이 필요해요.
또한 계약서만으로는 이를 구별할 수 없기 때문에, ‘전입신고 예정일’과 ‘현재 거주자’에 대한 질문을 중개인과 임대인에게 직접 해야 해요. 답변이 모호하거나 꺼리는 경우, 사기를 의심해야 해요.
전세사기 예방 체크리스트
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 등기부등본 확인 | 소유자 일치, 근저당 설정 여부 확인 |
| 보증보험 가입 | 계약 직후 가입 여부 꼭 확인 |
| 특약사항 작성 | 보증금 반환, 수리 의무 등 명시 |
| 전입신고 시기 확인 | 위장전입 방지를 위해 반드시 선확인 |
📌 계약 전, 지금 확인하세요!
전세 계약은 단 한 번의 판단 실수로 수천만 원의 손실로 이어질 수 있어요.
사전에 체크하고, 보증보험은 꼭 가입해두세요!
마무리
전세사기 피해는 한 번 당하면 회복이 어려워요. 법적으로 대응한다 해도 시간과 비용이 많이 들고, 보증금을 온전히 회수하기 힘든 경우가 대부분이에요.
그래서 계약 전 단계부터 주의 깊게 확인하는 것이 가장 강력한 예방책이에요. 사기 유형을 알고, 어떤 계약에서 위험 신호가 있는지를 먼저 인지하면 사기를 피할 확률도 훨씬 높아져요.