부동산 계약서 작성 시 놓치기 쉬운 조항들

부동산 계약서의 특약 조항 하나가 전세보증금의 반환 여부를 결정짓습니다. 꼭 포함해야 할 핵심 조항과 작성 팁을 안내합니다.

부동산 계약은 집을 빌리는 단순한 거래가 아니라 수천만 원, 많게는 억 단위의 돈이 오가는 중대한 계약입니다. 특히 전세계약의 경우 ‘말보다 문서’가 훨씬 중요합니다. 바로 부동산 계약서가 그 역할을 하죠.

계약서 작성 시, 대부분의 사람들은 공인중개사의 설명만 믿고 서명하지만, 실제 분쟁이 생겼을 때 가장 먼저 들여다보는 것이 바로 계약서의 ‘특약사항’이에요. 이 문장 하나가 보증금 반환의 당락을 결정짓는 경우가 허다합니다. 이번 글에서는 변호사들도 강조하는 부동산 계약서 작성 시 꼭 넣어야 할 조항들과 실수하기 쉬운 부분을 상세히 알려드릴게요.

전체 체크리스트를 보시려면

전세보증금 메인글

계약서 기본 구성 이해하기

부동산 계약서는 한국공인중개사협회에서 배포한 표준 양식을 사용합니다. 구성은 다음과 같아요.

• 계약 당사자 정보
• 부동산의 위치, 구조, 면적 등 물건 정보
• 보증금 및 계약금, 잔금 내역
• 입주일, 계약 기간
• 계약 해지 및 해제 조항
• 기타사항(여기서 ‘특약사항’ 작성)

표준 계약서 자체는 간결하지만, 세부적인 사항을 조율하지 않으면 불리한 상황에서도 법적 보호를 받기 어렵습니다.

놓치기 쉬운 핵심 조항 ① 특약사항

‘기타사항’ 또는 ‘특약사항’은 계약 당사자끼리 별도로 약속한 내용을 작성하는 부분입니다. 여기엔 표준 양식에 포함되지 않는 중요한 보호조항을 반드시 넣어야 해요. 대표적인 예는 아래와 같습니다.

• 계약 해지 시 임대인은 전세보증금을 ○일 이내에 반환한다.
• 보증금 반환 지연 시 연 ○%의 지연이자를 부담한다.
• 등기부등본상 새로운 근저당 설정 금지
• 전세계약 종료 전까지 해당 주택의 매각 시 사전 통지 의무

이러한 문구가 없으면 분쟁 발생 시 임대인이 책임을 회피하거나, 집을 매도해버리는 일이 발생할 수 있어요.

놓치기 쉬운 핵심 조항 ② 소유자 정보 확인

계약서상 임대인과 등기부등본상의 소유자가 일치하는지 반드시 확인해야 해요. 다른 경우에는 위임장, 인감증명서를 통해 권리 위임이 확실히 되어 있는지 점검해야 합니다.

위임장이 없거나 위임인의 연락이 안 되는 경우, 계약 무효가 될 수 있고 보증금 반환 청구가 어려워집니다. 가능하면 반드시 소유자 본인과 계약하세요.

놓치기 쉬운 핵심 조항 ③ 권리관계 변경 방지

계약 후 임대인이 등기부등본상 새로운 대출(근저당)이나 전세권을 설정하는 일이 없도록, 이를 제한하는 문구를 넣어야 해요. 예시 문구는 아래와 같아요.

“임대인은 계약 기간 중 임의로 해당 부동산에 추가 채권 설정을 하지 않는다.”

이 조항이 없으면 계약 직후 임대인이 수억 원의 대출을 받고, 내가 후순위가 되는 위험에 빠질 수 있어요.

놓치기 쉬운 핵심 조항 ④ 확정일자, 전입신고 협조 의무

임대인이 전입신고나 확정일자에 협조하지 않는 경우, 세입자는 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어요. 따라서 계약서에 아래와 같은 조항을 넣어야 합니다.

“임대인은 임차인의 확정일자 부여 및 전입신고에 협조한다.”

또는 임대인이 동의하지 않아도 세입자가 단독으로 신고 가능한 절차도 미리 숙지해두는 것이 좋아요.

특약사항 예시 모음

구분	예시 문구
보증금 반환	“계약 종료 시 보증금은 30일 이내 전액 반환한다.”
지연이자	“반환 지연 시 연 10% 이자를 가산한다.”
대출 제한	“임대인은 계약기간 중 추가 담보 설정 금지.”
전입 협조	“확정일자 및 전입신고에 협조한다.”

마무리

계약서는 서명 한 번이면 끝나는 종이가 아닙니다. 전세보증금 반환, 권리 행사, 소송 등 모든 상황에서 중심이 되는 문서예요. 따라서 계약서 하나만 잘 작성해도, 향후 발생할 수 있는 모든 위험에 대비할 수 있어요.

특약사항은 나중에 덧붙이기 어렵고, 임대인의 동의를 받아야 하는 만큼 계약 당일 작성 전에 미리 준비해 가는 것이 좋아요. 중개사도 모르는 조항이라면, 변호사 자문을 받아 표준문안을 작성해두는 것도 추천합니다.