자녀에게 증여한 주택에 부모가 전세로 거주해도 문제가 없는가?

자녀에게 주택을 증여한 후, 부모가 그 집에 계속 거주하는 ‘사용 수익권’ 문제는 자녀 증여 주택 부모 거주와 관련하여 가장 흔하게 발생하는 법적 및 세무적 쟁점입니다. 부모 입장에서는 익숙한 집에 계속 살고 싶고, 자녀에게는 확실한 증여를 완료하고 싶은 마음이 크죠. 하지만 이때 임차료(전세금 또는 월세) 지급 여부와 그 규모가 증여의 진정성을 판단하는 결정적인 기준이 되어, 자칫 국세청의 ‘재증여’ 또는 ‘명의신탁’ 의혹을 받을 수 있습니다.

저는 10년 차 공인재무설계사이자 자산 승계 컨설턴트로서, 이러한 복잡한 세무 리스크를 해결해왔습니다. 이 글에서는 자녀 증여 주택 부모 거주 시 발생하는 법적 문제와 세무 조사 위험을 명쾌하게 해설하고, 가장 안전하게 부모가 거주할 수 있는 방법에 대한 구체적인 솔루션을 제시해 드리겠습니다.

자녀 증여 주택 부모 거주 시 가장 큰 리스크는 ‘무상 사용 수익에 대한 증여세’ 부과 가능성입니다. 주택을 증여받은 자녀가 부모에게 해당 주택을 무상으로 사용하게 해주면, 세법상 부모가 자녀로부터 ‘사용 수익권’을 증여받은 것으로 간주하여 증여세를 부과할 수 있습니다.

특히 고가 부동산일수록 이 리스크는 커집니다. 국세청은 명의만 자녀에게 이전하고 실질적으로는 부모가 모든 권리를 행사하는 ‘명의신탁’을 의심할 수 있습니다. 무상 사용으로 인한 증여세는 일반적으로 5년간의 임대료 상당액을 평가하여 계산되며, 이 금액이 비과세 한도(5천만 원)를 초과할 경우 증여세가 부과될 수 있습니다.

이러한 리스크를 피하려면, 부모는 자녀에게 반드시 적절한 임대료를 지불하고 거주해야 합니다. 임대료를 지불함으로써 부모는 자녀로부터 ‘무상 사용 수익’을 얻은 것이 아님을 명확히 증명해야 합니다. 이처럼 복잡한 세무 조사에 대비하는 방법은 ‘자금 출처 조사와 세무 조사를 피하는 신고 및 관리 비법은?’ 글에서 상세히 다루고 있습니다.

부모 F씨는 시세 10억 원의 아파트를 자녀에게 증여한 후, 5년간 무상으로 거주했습니다. 이 아파트의 월세 환산액이 월 200만 원이라고 가정하면, 5년간 무상으로 사용한 이익은 1억 2천만 원이 됩니다. 이 금액은 증여재산공제 한도 5천만 원을 초과하므로, 초과분 7천만 원에 대해 부모가 자녀로부터 ‘사용 수익권을 증여받은 것’으로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. F씨의 자녀는 ‘자녀에게 세금 없이 증여할 수 있는 한도는 얼마인가? (증여재산공제)’ 글에서 다룬 비과세 한도를 이미 사용했다면, 추가적인 증여세 부담이 생길 수 있습니다.

따라서 자녀 증여 주택 부모 거주 시에는 임대료 지급이 필수이며, 임대료를 지급하지 않는다면 ‘무상 사용 기간’을 5년이 아닌 1~2년 등 짧은 기간으로 유지하고 자녀가 실거주하는 방식으로 전환해야 리스크를 최소화할 수 있습니다.

자녀 증여 주택 부모 거주 시 임대료를 지불하고 거주하는 것은 세무 리스크를 피하는 가장 기본적인 방법입니다. 하지만 여기서도 임대료 지급의 ‘진정성’을 국세청에 입증해야 하는 쟁점이 남아 있습니다.

임대료 지급과 관련하여 반드시 지켜야 할 사항은 다음과 같습니다.

부모와 자녀 간에 정식으로 임대차 계약서를 작성하고, 관할 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받아야 합니다. 이는 단순한 가족 간의 거래가 아닌, 법적으로 유효한 임대차 관계임을 증명하는 가장 강력한 증거가 됩니다.

임대료(월세 또는 전세금)는 반드시 주변 시세에 맞게 책정해야 합니다. 시세보다 현저히 낮은 임대료를 책정하면 그 차액만큼 ‘저가 임대에 따른 증여’로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 또한, 월세는 현금 대신 자녀 명의 계좌로 매월 정기적으로 이체해야 합니다. 통장 거래 내역은 임대료 지급의 투명성을 입증하는 결정적인 증거가 됩니다.

만약 부모가 전세로 거주할 경우, 자녀에게 받은 전세 보증금을 부모가 다시 자녀에게 증여한 것으로 의심받을 수 있습니다. 따라서 전세 보증금은 부모의 기존 자금으로 지불해야 하며, ‘부담부증여는 여전히 효과적인가? 양도세와 증여세 비교 분석’ 글에서 다루었듯이, 부채 상환 능력이 없으면 국세청의 조사를 받을 수 있습니다.

자녀 증여 주택 부모 거주는 자녀의 종합소득세 신고 의무를 발생시킵니다. 자녀는 부모로부터 받은 월세 또는 전세 보증금에 대한 이자 소득에 대해 매년 소득세 신고를 해야 합니다. 이 신고 과정을 통해 자녀는 이 주택에서 발생하는 수입이 ‘임대 소득’임을 국세청에 공식적으로 입증하게 됩니다.

이것이 바로 ‘자금 출처 조사’를 회피하는 가장 중요한 전략입니다. 자녀가 임대 소득을 신고하고 세금을 납부하면, 국세청은 이 주택의 소유권 이전과 관련하여 ‘증여의 진정성’에 대한 의혹을 상당 부분 해소하게 됩니다.

✨ Pro-Tip: 월세 소득 신고로 자녀의 ‘소득 능력’ 증명하기

자녀가 부모에게 월세를 받고, 이를 소득세 신고하는 것은 자녀의 ‘소득 능력’을 증명하는 강력한 수단이 됩니다. 월세 소득이 정기적으로 발생하면, 이는 자녀가 향후 다른 부동산을 취득하거나 대출을 받을 때 ‘자금 출처’로 활용될 수 있는 공식적인 재원이 됩니다. 즉, 자녀 증여 주택 부모 거주는 당장의 편의뿐만 아니라, 자녀의 미래 경제 활동 기반을 마련해주는 장기적인 전략이 되는 것입니다.

물론 자녀는 임대 소득에 대해 소득세를 납부해야 하지만, 임대 소득 신고를 하지 않고 추후 거액의 증여세와 가산세를 추징당하는 리스크에 비하면 훨씬 안전하고 합리적인 선택입니다.

자녀 증여 주택 부모 거주 시, 무상 거주는 ‘재증여’ 의혹을 받을 수 있으므로 반드시 피해야 합니다. 가장 안전한 방법은 ① 정식 임대차 계약서(확정일자) 작성, ② 시세에 맞는 임대료를 매월 계좌 이체, ③ 자녀의 임대 소득 신고를 통해 임대료 지급의 투명성을 확보하는 것입니다. 이 3가지 가이드라인을 철저히 지킴으로써 당신은 자녀에게 주택을 안전하게 증여하고, 부모님은 익숙한 집에서 편안하게 거주하는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있습니다.

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고지 문구: 본 글은 2025년 12월 기준으로 작성되었으며, 개인적인 경험을 바탕으로 한 정보 제공을 목적으로 합니다. 자녀 증여 주택 부모 거주 시 임대 소득 신고 및 증여세 이슈는 세법 및 판례에 따라 복잡하게 적용될 수 있습니다. 증여 실행 전 반드시 전문 세무사와의 상담을 통해 당신의 개별 상황에 맞는 최적의 임대차 계약 조건을 확정해야 합니다.