오피스텔이나 상가주택도 주택연금 가입이 가능한가요? (가입 불가 대상)

“주거용 오피스텔에서 살고 있는데, 주택연금 안 되나요?”

“1층은 상가고 2층은 주택인데, 가입이 가능할까요?”

주택연금 가입 조건(나이, 가격)을 모두 충족하더라도, 내가 가진 ‘주택의 종류’ 때문에 가입이 거절되는 경우가 매우 많습니다.

특히 은퇴 후 주거용 오피스텔이나 상가주택에 거주하는 분들이 이 함정에 빠지기 쉽습니다.

이 글에서는 주택연금 오피스텔 가입 가능 여부를 명확히 답해드리고, 그 외에 어떤 부동산이 주택연금 가입 불가 대상인지 그 기준을 총정리해 드립니다.

주택연금은 ‘주택법’상의 ‘주택’을 대상으로 합니다.

따라서 다음 부동산은 가입이 불가능합니다.

가장 많은 분이 문의하고, 가장 많이 거절되는 사례가 바로 주택연금 오피스텔입니다.

“주민센터에서 전입신고도 했고, 재산세도 주택분으로 내는데 왜 안 되나요?”

이유: 법적 분류 기준이 다르기 때문입니다.

주택연금은 ‘주택법’을 따릅니다.

주택법에서 오피스텔은 ‘주택’이 아닌 ‘준주택'(주택 외의 건축물과 부속토지로 주거시설로 이용 가능한 시설)으로 분류됩니다.

반면, 우리가 재산세를 내거나 전입신고를 하는 기준은 ‘지방세법’이나 ‘주민등록법’입니다. 이 법들에서는 실제 용도(주거용)를 따져 주택으로 보기도 합니다.

하지만 주택연금은 ‘주택법’을 기준으로 삼기 때문에, 공부(등기부등본, 건축물대장)상 용도가 ‘오피스텔’로 되어 있다면, 아무리 주거용으로 사용해도 가입이 불가능합니다.

🚨 절대 경고: 2024년 10월, 주택금융공사는 오피스텔도 주택연금에 포함하는 방안을 추진 중이라고 발표했으나, 2026년 현재 아직 법 개정이 완료되지 않아 가입이 불가능합니다. 향후 정책 변화를 주시해야 합니다.

1층에는 가게, 2~3층에는 주택이 있는 상가주택(점포겸용주택)도 원칙적으로는 가입이 어렵습니다.

주택연금은 순수한 ‘주택’ 부분만을 담보로 하기 때문입니다.

다만, 예외적으로 가입이 가능한 경우가 있습니다.

조건은 ‘건물 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상’인 경우입니다.

예를 들어, 3층짜리 건물(총 300㎡)이 있을 때,

• (가입 불가 X) 1층 상가(150㎡), 2층 주택(150㎡) → 주택 면적이 1/2이므로 가입 불가.
• (가입 가능 O) 1층 상가(100㎡), 2~3층 주택(200㎡) → 주택 면적이 1/2을 초과하므로 가입 가능.

단, 이 경우에도 연금 산정의 기준이 되는 주택 가격은 건물 전체 가격이 아닌, 감정평가를 통해 ‘주택 부분의 가격’만 별도로 산정하여 적용됩니다.

주택의 종류가 아파트나 빌라라도 가입이 안 되는 경우가 있습니다.

• 권리 침해 주택: 집에 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청 등이 걸려있으면 담보 설정이 불가능하므로 가입이 거절됩니다. (단, 주택담보대출은 인출한도로 상환 가능)
• 실거주하지 않는 주택: 소유주 부부가 직접 살지 않고, 전세나 월세를 준 주택은 가입이 불가능합니다. (가입자의 주거 안정이 목적이므로)
• 복잡한 공동소유 주택: 부부가 아닌 자녀, 형제 등 제3자와 공동으로 소유한 주택은 원칙적으로 가입이 어렵습니다. (다른 공유자 전원의 동의 및 보증 필요)

제가 상담 현장에서 가장 안타까운 경우가, 평생 주거용 오피스텔에 거주하며 주택연금만 바라보신 분들을 만날 때입니다.

주택연금 오피스텔 가입 여부를 판단하는 기준은 간단합니다.

바로 ‘건축물대장’입니다.

내가 아무리 주거용으로 쓰고 세금을 내도, 건축물대장에 ‘오피스텔’ 또는 ‘근린생활시설’로 되어 있다면 주택연금 가입은 불가능합니다.

반대로, 공부상 ‘도시형 생활주택’, ‘연립주택’, ‘다세대주택’이라면 실제 이용 현황과 관계없이 ‘주택’으로 인정되어 가입이 가능합니다. (물론 공시가 12억 이하 등 다른 조건 충족 시)

가입 가능 여부는 ‘실제 용도’가 아닌 ‘법적 용도’가 결정한다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

Q1: 노인복지주택(실버타운)도 가입이 가능한가요?

A1: 네, ‘노인복지법’에 따른 ‘노인복지주택’ 중 분양받은 주택은 주택법상 주택으로 인정되어 예외적으로 가입이 가능합니다. (단, 임대주택은 불가)

Q2: 재개발/재건축 구역으로 지정된 아파트도 가입이 되나요?

A2: 네, ‘관리처분계획인가’ 전까지는 가입이 가능합니다. 하지만 가입 후 관리처분계획인가가 나면 연금 지급이 중단되며, 나중에 새 아파트 완공 후 담보를 변경(1순위 근저당 설정)해야 연금 지급이 재개됩니다. 절차가 복잡하고 집값 상승분 반영이 안 되어 매우 불리할 수 있습니다.

Q3: 주택연금 오피스텔 포함 법안은 언제 통과되나요?

A3: 2025년 11월 현재, 주택금융공사법 개정안이 국회에 계류 중입니다. 통과 시점이 불확실하므로, 현재로서는 오피스텔은 가입이 불가능하다고 보셔야 합니다. 통과되더라도 공시가격 12억 원 이하, 실제 거주 요건 등은 동일하게 적용될 가능성이 높습니다.

주택연금 오피스텔 가입은 현재 불가능합니다.

가입을 고려 중이라면, 내가 가진 부동산이 ‘주택법’상 ‘주택’에 해당하는지(아파트, 빌라, 다세대, 단독주택 등) 건축물대장을 통해 먼저 확인하는 것이 필수입니다.

➡️ 1주택 은퇴자에게 주택연금이 최선의 선택일까? (가입 조건 및 대상자 총정리)

내 주택이 가입 가능한 대상인지 확인했다면, 상위 클러스터 가이드에서 가입 조건 대상자에 대해 더 자세히 알아보세요.

고지 문구: 본 글은 2025년 11월 기준으로 작성되었으며, 주택연금 가입 불가 대상에 대한 정보를 제공합니다. 오피스텔 포함 여부 등 관련 법령은 향후 개정될 수 있습니다. 가입 신청 전 반드시 한국주택금융공사(HF) 콜센터(1688-8114)를 통해 소유 주택의 가입 가능 여부를 최종 확인하시기 바랍니다.

(글쓴이: 정책설계사) 정부 지원 정책 분석가, 주택 금융 제도 해설 전문가