집값이 오르거나 내리면 주택연금 월 지급액이 바뀌나요?

“가입하고 났더니 옆집이 1억 올랐던데, 제 연금도 오르나요?”

“반대로 집값이 폭락하면, 받던 연금이 깎이거나 중단될 수 있나요?”

주택연금은 ‘주택 가격’을 기반으로 합니다. 따라서 가입 이후에 집값이 오르거나 내리면, 내가 받는 월 지급액도 변동이 생길 것이라 생각하기 쉽습니다.

하지만 주택연금의 가장 큰 특징은 ‘불변성’입니다.

이 글에서는 주택연금 집값 변동이 월 지급액에 어떤 영향을 미치는지, ‘집값 상승’과 ‘집값 하락’ 두 가지 시나리오로 나누어 그 이유와 장단점을 명확하게 설명해 드립니다.

주택연금 집값 변동에 대한 명확한 사실은 다음과 같습니다.

(진실) 월 지급액(연금)은 ‘가입 신청일’의 주택 가격을 기준으로 단 한 번 산정되며, 그 금액은 가입자(및 배우자)가 사망할 때까지 평생 고정됩니다.

가입 이후에 내 집값이 천정부지로 오르든, 반대로 폭락하여 0원이 되든, 매달 내 통장에 꽂히는 월 지급액은 단 1원도 변하지 않습니다.

이 ‘고정성’은 집값 변동 시나리오에 따라 주택연금의 가장 큰 ‘단점’이 되기도 하고, 가장 강력한 ‘장점’이 되기도 합니다.

이는 주택연금 가입을 망설이게 하는 가장 큰 단점입니다.

예시: 2018년 5억 원 주택으로 가입 (70세, 월 180만 원 수령)

가입 후 5년 뒤, 재개발 호재로 집값이 10억 원으로 폭등했습니다.

결과: 내 집값은 2배가 되었지만, 내가 받는 연금은 여전히 ‘가입 시점(5억 기준)’의 월 180만 원입니다. 10억 기준으로 재가입했다면 월 360만 원을 받을 수 있었을 것입니다.

즉, 주택연금에 가입하는 순간, 그 주택의 ‘미래 시세 차익(수익성)’은 포기하게 됩니다.

이 때문에 향후 집값 상승 기대가 매우 큰 지역(재개발, 신도시 등)에 거주한다면 가입에 신중해야 합니다.

이 손해를 만회하려면 ‘중도 해지(3년 재가입 금지)’나 ‘이사(다운사이징)’를 감행해야 합니다.

반대로, 이것은 주택연금의 가장 강력한 장점입니다. ‘집값 하락의 위험’을 국가가 대신 져줍니다.

예시: 2022년 8억 원 주택으로 가입 (70세, 월 290만 원 수령)

가입 후 3년 뒤, 부동산 경기가 침체하여 집값이 5억 원으로 폭락했습니다.

결과: 내 집값은 3억 원이나 떨어졌지만, 내가 받는 연금은 여전히 ‘가입 시점(8억 기준)’의 월 290만 원으로 1원도 줄어들지 않습니다.

만약 가입하지 않고 3년을 기다렸다가 5억 일 때 가입했다면, 월 180만 원밖에 받지 못했을 것입니다.

더 나아가, 내가 사망할 때까지 총 5억을 받았는데 집값이 4억밖에 안된다면(총대출잔액 > 집값), 부족분 1억은 국가가 부담하고 자녀에게 청구하지 않습니다. (유한책임)

즉, 주택연금은 ‘집값 하락기’에 가장 강력한 노후 안전망이 됩니다.

주택연금 집값 변동은 ‘가입 타이밍’이 얼마나 중요한지 보여줍니다.

👤 Case 1: 2017년 상승기 직전 가입한 A씨 (손해)

2017년, 70세 A씨는 서울의 6억 원짜리 아파트로 가입하여 월 217만 원을 받기 시작했습니다. 하지만 2021년 이 아파트는 12억 원이 되었습니다. A씨는 월 217만 원을 받고 있지만, 만약 2021년에 12억으로 가입했다면 월 430만 원을 받을 수 있었을 것입니다. (시세 차익 포기)

👤 Case 2: 2022년 하락기 직전 가입한 B씨 (이익)

2022년, 70세 B씨는 경기도의 6억 원짜리 아파트(최고점)로 가입하여 월 217만 원을 받기 시작했습니다. 2024년 이 아파트는 4억 원으로 하락했습니다. B씨는 월 217만 원을 그대로 받고 있습니다. 만약 2024년에 4억으로 가입했다면 월 145만 원밖에 받지 못했을 것입니다. (집값 하락 위험 회피)

주택연금을 자꾸 ‘투자(Investment)’의 관점에서 보니 “집값 오르면 손해”라는 생각이 듭니다.

하지만 주택연금의 본질은 ‘보험(Insurance)’입니다.

우리는 ‘암에 걸릴까 봐’ 암 보험에 가입합니다. 암에 안 걸렸다고 해서 “괜히 보험료만 냈네, 손해 봤다”라고 말하지 않습니다. 건강하게 산 것을 다행으로 여깁니다.

주택연금도 마찬가지입니다.

우리는 ‘집값이 폭락하거나’, ‘내가 100세까지 장수하여 소득이 끊길까 봐’ 주택연금에 가입하는 것입니다.

가입 후 집값이 올랐다면, “암 보험 가입했는데 암에 안 걸린 것”처럼 기뻐하면 됩니다. 비록 연금액은 적지만, 내 자산 가치가 올라갔으니 노후가 더 튼튼해진 것입니다. (이 경우 ‘이사’를 통해 차익 실현도 가능합니다)

반대로 집값이 폭락했다면, “암 보험 가입했는데 암에 걸린 것”처럼, ‘보험금(고정 연금)’을 받으며 위험에서 벗어날 수 있습니다.

주택연금 집값 변동에 일희일비하지 마세요. 주택연금은 집값의 등락과 관계없이 내 노후의 ‘최저 생활비’를 평생 보장해주는 가장 든든한 ‘소득 보험’입니다.

Q1: 집값이 올랐을 때 연금액을 올릴 방법은 정말 없나요?

A1: 두 가지 방법이 있습니다. 첫째, ‘중도 해지’ 후 3년을 기다렸다가 오른 집값으로 재가입하는 것입니다. (매우 위험) 둘째, ‘이사(담보주택 변경)’를 통해 더 비싼 집으로 옮겨가면, 새 집값을 기준으로 연금이 재산정되어 증액될 수 있습니다.

Q2: 가입 시점에 주택 가격 평가는 어떻게 하나요?

A2: 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세를 우선 적용합니다. 시세 조회가 어려운 단독주택이나 빌라는 공사가 선정한 감정평가업자가 ‘가입 신청일’ 기준으로 새로 감정평가를 하여 가격을 산정합니다.

Q3: 금리가 오르거나 내리면 월 지급액이 바뀌나요?

A3: 아니요. 주택연금 집값 변동과 마찬가지로, ‘가입 시점’의 기준 금리로 산정된 월 지급액이 평생 고정됩니다. 가입 이후에 금리가 아무리 변동해도, 이미 가입한 사람의 월 지급액은 변하지 않습니다. (단, 내가 내야 할 ‘복리 이자’는 변동금리일 경우 시장 금리에 따라 변동됩니다.)

주택연금 가입을 결심하는 순간, 여러분은 ‘집값 변동’이라는 불확실성에서 벗어나 ‘고정된 평생 소득’이라는 안정성을 얻게 됩니다.

내 집의 미래 가치를 포기하는 것이 아쉬운지, 아니면 집값이 폭락해도 고정 연금을 받는 안정성이 더 중요한지, 본인의 성향과 노후 계획을 잘 따져보시기 바랍니다.

➡️ 주택연금 가입 시 흔한 오해 5가지 (소유권, 중도 해지, 자녀 동의)

집값 변동에 대한 오해가 풀리셨다면, 상위 클러스터 가이드에서 다른 흔한 오해들도 확인해 보세요.

고지 문구: 본 글은 2025년 11월 기준으로 작성되었으며, 주택연금 가입 후 집값 변동이 월 지급액에 미치는 영향에 대한 정보 제공을 목적으로 합니다. 주택연금 월 지급액은 가입 시점에 확정되며, 이후 주택 가격 변동으로 인해 변경되지 않습니다. 이는 한국주택금융공사(HF)의 핵심 정책입니다.

(글쓴이: 노후마스터) 10년 차 공인재무설계사