2026년 주택연금 가입 조건: 나이, 주택 가격, 보유 수 기준 총정리

내 집으로 평생 연금을 받을 수 있다는 ‘주택연금’에 대해 듣고, “나도 가입할 수 있을까?” 궁금해하는 분들이 많습니다.

주택연금은 국가가 보증하는 훌륭한 노후 대비 상품이지만, 모든 사람이 가입할 수 있는 것은 아닙니다.

나이, 주택 가격, 보유한 주택 수 등 명확한 기준이 있으며, 이 중 하나라도 충족하지 못하면 가입이 불가능합니다.

이 글에서는 2026년 최신 정보를 기준으로, 가장 중요한 주택연금 가입 조건 3가지(나이, 주택 가격, 주택 수)를 명확하게 총정리해 드립니다.

2026년 기준, 주택연금에 가입하기 위한 3대 핵심 조건은 다음과 같습니다.

하나라도 충족하지 못하면 가입이 불가능하니 꼼꼼히 확인해 보세요.

주택연금 가입 조건 중 가장 기본이 되는 나이 제한입니다.

주택 소유자 또는 배우자 둘 중 한 명만 만 55세를 넘으면 되는 것이 아닙니다.

기준은 ‘부부 중 나이가 더 적은 사람’, 즉 ‘연소자’입니다.

• (가입 가능 O) 남편 만 60세, 아내 만 56세 → 연소자인 아내가 만 55세 이상이므로 가입 가능.
• (가입 불가 X) 남편 만 65세, 아내 만 54세 → 연소자인 아내가 만 55세 미만이므로 가입 불가. (아내가 만 55세가 되는 생일 이후 신청 가능)

이는 부부 공동명의일 때는 물론, 단독명의일 때도 동일하게 적용됩니다.

단독명의(남편 소유)라도, 배우자(아내)가 나중에 연금을 승계받을 수 있기 때문에 부부 모두의 나이를 확인합니다.

주택연금 가입의 두 번째 관문은 주택 가격입니다.

이때 기준이 되는 가격은 우리가 흔히 아는 ‘시세(실거래가)’가 아니라 ‘공시가격’입니다.

2026년 현재 기준은 부부 합산 공시가격 12억 원 이하입니다.

✍️ 현장 노트: ‘공시가격 12억’의 진짜 의미 (시세 15억~17억도 가능)

많은 분이 “우리 집 시세가 13억이라 가입이 안 된다”고 오해합니다.

공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준에서 책정됩니다.

따라서 시세가 15억 원, 심지어 17억 원에 달하는 아파트라도 공시가격이 12억 원 이하라면 주택연금 가입이 가능합니다.

반드시 ‘공시가격 알리미’ 사이트에서 내 집의 공시가격을 먼저 확인해야 합니다.

만약 공시가격 12억 원을 초과하는 주택(예: 15억 원)으로 가입을 원할 경우, 월 지급액은 12억 원을 상한으로 하여 계산됩니다. 즉, 15억이든 20억이든 12억 원짜리 주택과 동일한 연금을 받게 됩니다.

주택연금은 기본적으로 ‘1주택자’를 위한 제도입니다.

부부 합산 기준으로 다른 주택 없이 딱 1채만 소유한 경우입니다. 가장 일반적인 주택연금 가입 조건입니다.

“2주택자는 절대 안 되나?” 아닙니다. 다주택자도 예외적으로 가입이 허용됩니다.

조건은 ‘부부 합산 소유 주택의 총 공시가격이 12억 원 이하’인 경우입니다.

예를 들어, 공시가 7억 원 아파트 1채(거주)와 공시가 3억 원 빌라 1채(임대)를 소유한 2주택자의 경우, 합산 공시가격이 10억 원으로 12억 원 기준을 충족합니다.

이 경우, 실제 거주 중인 7억 원 아파트로 주택연금 가입이 가능합니다. (단, 3년 이내에 비거주 주택(빌라)을 처분해야 하는 등의 조건이 붙을 수 있습니다.)

👤 Case Study: 63세 C씨 (시세 13억 원 아파트 1채 소유)

C씨는 본인이 만 63세이고, 시세 13억 원 아파트에 살고 있어 당연히 가입이 안 될 것이라 생각했습니다.

문제 1 (나이): C씨 본인은 만 63세였지만, 배우자가 만 54세였습니다. ‘연소자’ 기준을 몰랐던 C씨는 상담 창구에서 “1년 뒤에 오시라”는 말을 듣고 발길을 돌려야 했습니다.

문제 2 (가격): 1년 뒤, 배우자가 만 55세가 되어 다시 방문했습니다. C씨는 여전히 시세가 13억이 넘어 걱정했지만, 상담원이 ‘공시가격’을 조회해 보니 11억 5천만 원이었습니다.

결과: C씨는 ‘시세’가 아닌 ‘공시가격 12억 원 이하’ 기준을 충족하여 무사히 가입할 수 있었습니다. ‘연소자 나이’와 ‘공시가격’ 기준을 명확히 아는 것이 중요합니다.

Q1: 부부가 주택을 각각 1채씩 가지고 있으면 가입이 안 되나요?

A1: ‘부부 합산 공시가격 12억 원 이하’라면 가능합니다. 남편 소유 5억 아파트, 아내 소유 4억 빌라라면 합산 9억이므로 가입 기준을 충족합니다. 이 경우 부부가 실제 거주하는 주택 1채로 가입을 신청할 수 있습니다.

Q2: 주택연금 가입 조건에서 주택 가격 평가는 언제 하나요?

A2: ‘연금 가입 신청일’을 기준으로 공시가격을 조회하여 판단합니다. 따라서 가입을 고려 중이라면 매년 4월 말에 발표되는 공동주택 공시가격을 확인하는 것이 좋습니다.

Q3: 주택연금 가입 조건에 소득 기준은 없나요?

A3: 네, 없습니다. ‘일반 주택연금’은 가입자의 소득이나 신용등급을 보지 않습니다. 오직 나이, 주택 가격, 주택 수 기준만 충족하면 됩니다. (단, ‘우대형’은 기초연금 수급 여부 확인)

주택연금 가입 조건은 명확합니다.

‘부부 중 연소자 만 55세’, ‘공시가격 12억 원 이하’, ‘실거주 1주택(또는 저가 다주택)’입니다.

시세가 높다고, 내가 나이가 많다고 지레 포기하지 마시고, ‘연소자 나이’와 ‘공시가격’이라는 정확한 기준으로 본인의 가입 가능 여부를 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

➡️ 1주택 은퇴자에게 주택연금이 최선의 선택일까? (가입 조건 및 대상자 총정리)

내가 가입 대상자에 해당하는지 더 자세히 알고 싶다면, 상위 클러스터 가이드를 확인해 보세요.

고지 문구: 본 글은 2025년 11월 기준으로 작성되었으며, 주택연금 가입 조건에 대한 일반적인 정보를 제공합니다. 가입 기준(특히 주택 가격 상한)은 정부 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 가입 신청 전 반드시 한국주택금융공사(HF) 콜센터(1688-8114)를 통해 최신 가입 요건을 최종 확인하시기 바랍니다.

(글쓴이: 정책설계사) 정부 지원 정책 분석가, 주택 금융 제도 해설 전문가