주택연금 받는 도중 이사(주택 변경)가 가능한가요?

“주택연금 가입하면 평생 그 집에 묶여 살아야 하나요?”

“자녀와 합가하거나 더 작은 집으로 이사 가고 싶은데, 연금이 끊길까 봐 걱정됩니다.”

주택연금 가입을 ‘평생 거주’ 의무로만 생각하여, 노후의 다양한 주거 계획(자녀 합가, 실버타운 입소, 다운사이징)을 포기하는 분들이 많습니다.

결론부터 말하면, 주택연금 이사는 ‘가능’합니다.

물론 조건과 절차가 있지만, ‘담보주택 변경’ 제도를 통해 연금을 유지하면서 이사할 수 있는 길이 열려 있습니다.

이 글에서는 주택연금 이사(주택 변경)를 위한 조건과 절차, 그리고 새 주택 가격에 따라 내 연금액이 어떻게 달라지는지 명확하게 설명해 드립니다.

주택연금 이사는 가능합니다.

단, ‘가입자가 원하는 때 아무 집으로나’ 갈 수 있는 것은 아닙니다.

한국주택금융공사(HF)의 승인을 받아, 기존 담보 주택(A)을 새로운 주택(B)으로 ‘교체’하는 ‘담보주택 변경’ 절차를 거쳐야 합니다.

이 제도를 이용하면, 연금을 계속 받으면서 더 좋은 집, 혹은 더 작은 집으로 이사하거나 자녀와 합가하는 등 다양한 노후 계획을 실천할 수 있습니다.

주택연금 이사를 승인받기 위해서는 다음 4가지 핵심 조건을 충족해야 합니다.

1. 새 주택의 자격: 새로 이사 갈 주택(B) 역시 주택연금 가입이 가능한 주택이어야 합니다. (예: 공시가 12억 이하, 오피스텔 불가, 부부 실거주 등)
2. 1순위 저당권 확보: 새 주택에 1순위 근저당권을 설정할 수 있어야 합니다. (새 주택을 담보로 한 다른 대출이 없어야 함)
3. 기존 연금 상환: 기존 주택(A)을 매도한 대금으로, 그동안 받은 연금 총액(총대출잔액)을 ‘먼저’ 상환해야 합니다.
4. 기한 준수: 기존 주택(A)을 처분한 날로부터 6개월 이내에 새 주택(B)으로 담보 변경 등기를 완료해야 합니다.

이 절차는 다소 복잡하므로, 이사 계획이 있다면 반드시 사전에 공사 지사 또는 은행과 상담하여 승인을 받아야 합니다.

이사를 하면 월 지급액은 어떻게 될까요?

이는 ‘가입 시점의 구(舊) 주택 가격’과 ‘이사 시점의 신(新) 주택 가격’의 차이에 따라 3가지 경우로 나뉩니다.

(※ 공통 전제: 이사 시점에 기존 주택을 팔아 받은 연금(총대출잔액)은 모두 상환함)

자녀의 도움 등을 받아 더 비싼 집으로 이사 가는 경우입니다.

👤 Case 1: (5억 주택 → 8억 주택으로 이사)

• 가입 시점(70세): 5억 원 주택으로 가입 (월 180만 원 수령)
• 5년 후(75세): 기존 주택 처분 및 연금 상환. / 8억 원짜리 새 주택 구입.
• 담보 변경: 8억 원 주택으로 담보 변경 신청.
• 결과: 월 지급액이 75세, 8억 원 기준으로 재산정되어 약 330만 원으로 ‘증가’합니다. (연령 증가 + 주택 가격 상승)

이것이 주택연금 이사의 가장 큰 장점, ‘다운사이징’입니다. 집값이 올랐을 때 시세 차익을 실현할 수 있습니다.

👤 Case 2: (5억 주택 → 3억 주택으로 이사)

• 가입 시점(70세): 5억 원 주택으로 가입 (월 180만 원 수령)
• 5년 후(75세): 기존 주택이 8억 원으로 상승. / 8억 원에 매도 후, 그간 받은 연금(약 1억 3천) 상환 → 6억 7천만 원 현금 확보.
• 이사: 6억 7천 중 3억 원으로 새 주택 구입 → 3억 7천만 원 현금 수중에 남음.
• 담보 변경: 3억 원 주택으로 담보 변경 신청.
• 결과: 새 집값이 가입 시점(5억)보다 저렴하므로, 월 지급액은 기존과 동일하게 월 180만 원 ‘유지’. + 시세 차익 3억 7천만 원 현금 확보.

앞선 Case 2의 사례는 ‘중도 해지’와 비교하면 그 장점이 극명해집니다.

만약 K씨가 ‘이사(주택 변경)’가 아닌 ‘중도 해지’를 선택했다면?

→ 3년 재가입 금지 페널티를 받습니다.

→ 3년간 연금 수입이 0원이 됩니다.

→ 3년 후 집값이 어떻게 변할지 모르는 위험에 노출됩니다.

하지만 K씨는 ‘이사(주택 변경)’를 선택했기 때문에,

→ 재가입 금지 페널티가 없습니다.

→ 연금이 끊기지 않고 월 180만 원이 계속 나옵니다.

→ 시세 차익 3억 7천만 원을 현금으로 확보했습니다.

즉, 집값이 올랐을 때 가장 현명한 전략은 ‘해지’가 아니라, 더 작은 집으로 ‘이사(다운사이징)’하여 시세 차익을 현금화하고 연금도 유지하는 것입니다.

Q1: 이사는 몇 번까지 가능한가요?

A1: 담보주택 변경(이사)은 평생 1회만 허용되는 것이 원칙이었습니다. 하지만 최근 규정이 완화되어, 불가피한 사유(자녀 합가, 질병 악화 등)가 인정되면 추가 변경도 가능할 수 있으니 공사와 상담이 필요합니다.

Q2: 새 주택이 아직 완공되지 않은 아파트(분양권)여도 되나요?

A2: 안됩니다. 담보주택 변경은 ‘완공되어 소유권 등기가 가능한 주택’으로만 가능합니다. 분양권 상태에서는 1순위 근저당 설정이 불가능하기 때문입니다.

Q3: 기존 집(8억) 팔고 새 집(3억) 사고 남은 돈(3억 7천)은 자녀에게 증여해도 되나요?

A3: 네, 가능합니다. Case 2처럼 다운사이징 후 수중에 남은 ‘시세 차익 현금’은 주택연금과 무관한 가입자의 고유 재산입니다. 이 돈을 증여하든, 생활비로 쓰든 아무런 제약이 없습니다. (단, 증여세는 별개)

주택연금 이사는 가능할 뿐만 아니라, 집값 상승기에 시세 차익을 현금화하고 연금도 유지할 수 있는 매우 현명한 전략입니다.

노후에 주거지 변경 계획이 있다면, ‘중도 해지’가 아닌 ‘담보주택 변경’ 제도를 꼭 기억하시기 바랍니다.

➡️ 주택연금 가입 시 흔한 오해 5가지 (소유권, 중도 해지, 자녀 동의)

이사와 중도 해지의 차이점에 대해 더 궁금하다면, 상위 클러스터 가이드에서 다른 오해들도 확인해 보세요.

고지 문구: 본 글은 2025년 11월 기준으로 작성되었으며, 주택연금 담보주택 변경(이사)에 대한 정보 제공을 목적으로 합니다. 담보주택 변경은 6개월 이내 등기 완료 등 엄격한 조건이 따르며, 반드시 사전에 한국주택금융공사(HF)의 승인을 받아야 합니다. 이사 계획 시 꼭 공사 콜센터(1688-8114)와 먼저 상담하시기 바랍니다.

(글쓴이: 은퇴설계자) 15년 경력 부동산 전문 칼럼니스트