주택연금과 주택담보대출, 노후 자금 마련을 위해 어떤 것이 더 유리할까?

은퇴 시점이 다가오면서 ‘노후 자금’에 대한 고민이 깊어집니다.

가진 자산이라고는 살고 있는 집 한 채가 전부인 경우가 많은데, 당장 쓸 현금이 부족한 상황에 부닥치곤 합니다.

이때 많은 분이 ‘집을 담보로 돈을 빌리는’ 방법을 생각하며, 주택연금과 주택담보대출 사이에서 고민하게 됩니다.

두 상품 모두 ‘집’을 담보로 하지만, 그 성격은 정반대입니다.

하나는 매달 돈이 들어오는 ‘소득’의 개념이고, 다른 하나는 매달 돈이 나가는 ‘부채’의 개념이기 때문입니다.

이 글에서는 주택연금과 주택담보대출의 근본적인 차이점을 명확히 비교하고, 어떤 분에게 어떤 상품이 더 유리한지 꼼꼼하게 분석해 드립니다.

주택연금과 주택담보대출은 목적부터 상환 방식까지 모든 것이 다릅니다.

아래 비교표를 통해 두 상품의 핵심 차이를 명확히 확인해 보세요.

두 상품을 선택하는 가장 중요한 기준은 ‘매달 고정적인 상환 능력이 있는가’입니다.

주택담보대출은 ‘현재 소득’ 또는 ‘미래에 발생할 확실한 소득’이 있는 사람에게 적합합니다.

예를 들어, 5억짜리 집을 담보로 2억을 대출받았다면, 당장 2억이라는 목돈이 생깁니다.

하지만 바로 다음 달부터 매달 100만 원이 넘는 원리금(원금+이자)을 갚아나가야 합니다.

만약 은퇴 후 별다른 소득이 없는 상태에서 주담대를 받는다면, 매달 나가는 이자가 삶의 질을 크게 떨어뜨릴 수 있습니다.

주택연금은 ‘현재 소득’이 없는 은퇴자에게 적합합니다.

5억짜리 집으로 주택연금에 가입하면(만 70세 기준), 매달 약 180만 원의 연금이 ‘수입’으로 들어옵니다.

이자나 원금 상환 부담이 전혀 없으며, 오히려 매달 현금이 생겨 생활의 질이 높아집니다.

대신, 이 연금액(대출금)과 이자는 복리로 쌓여 나중에 부부 사망 시 집값으로 정산됩니다.

이해를 돕기 위해 가상의 사례를 살펴보겠습니다.

👤 Case Study: 60세 은퇴자 A씨 (배우자 58세)

A씨는 최근 퇴직하여 국민연금 외 별다른 고정 소득이 없습니다.

보유 자산은 현재 거주 중인 공시가격 6억 원의 아파트 1채가 전부입니다.

자녀 결혼 자금 등으로 1억 원의 목돈이 필요하고, 매달 100만 원 정도의 생활비도 부족한 상황입니다.

A씨는 주택연금과 주택담보대출을 두고 고민에 빠졌습니다.

A씨가 1억 원을 주택담보대출로 받으면(연 5%, 30년 상환 가정), 매달 약 54만 원의 원리금을 갚아야 합니다.

부족한 생활비 100만 원에 대출 이자 54만 원까지, 매달 154만 원의 현금이 필요하게 됩니다.

국민연금만으로는 이 금액을 감당하기 어려워, 결국 집을 팔거나 다른 일을 알아봐야 할 수도 있습니다.

A씨는 주택연금의 ‘인출한도(일시지급금)’를 활용할 수 있습니다.

60세 기준, 6억 주택으로 받을 수 있는 월 지급액은 약 128만 원입니다.

여기서 총 대출한도의 50%까지(약 1억 5천만 원) 목돈으로 먼저 인출할 수 있습니다.

A씨가 필요한 1억 원을 인출한도로 먼저 받고, 나머지 한도로 월 연금을 받으면 매달 약 85만 원을 수령하게 됩니다.

결과: A씨는 1억 원의 목돈을 해결함과 동시에, 매달 85만 원의 ‘고정 수입’을 추가로 확보하게 됩니다. 이자 상환 부담도 전혀 없습니다.

결론: A씨처럼 은퇴 후 고정 소득이 없고, 목돈과 생활비가 동시에 필요한 경우라면 주택담보대출보다 주택연금이 훨씬 유리한 선택입니다.

다음과 같은 상황이라면 주택연금을 우선적으로 고려해야 합니다.

• 고정 소득이 없는 은퇴 부부: 매달 원리금을 상환할 여력이 없다면 주택연금이 유일한 대안일 수 있습니다.
• 안정적인 현금 흐름이 최우선인 경우: 주가 하락, 집값 하락과 무관하게 평생 고정된 연금을 받고 싶을 때 유리합니다.
• 자녀에게 상속할 생각이 없는 경우: 집을 자녀에게 물려주기보다, 부부의 노후 생활을 위해 온전히 사용하고 싶을 때 적합합니다.
• 집값이 하락할 것 같아 불안한 경우: 주택연금은 가입 시점 가격으로 연금이 고정됩니다. 집값이 하락해도 연금이 줄지 않으며, 나중에 부족분도 청구되지 않아 하락기에도 안전합니다.

반대로, 다음과 같은 상황이라면 주택담보대출이 더 나은 선택일 수 있습니다.

• 은퇴 전이거나, 은퇴 후에도 고정 소득이 있는 경우: 매달 이자를 감당할 수 있다면, 복리 이자가 붙는 주택연금보다 총비용 면에서 주담대가 유리합니다.
• 단기간 목돈만 필요한 경우: 2~3년 정도만 쓰고 갚을 돈이라면 주택연금(중도 해지 시 3년 재가입 불가)보다 주담대가 훨씬 유리합니다.
• 집값 상승 기대감이 매우 큰 경우: 주택연금은 집값 상승분이 반영되지 않습니다. 집값이 크게 오를 것이라 확신한다면, 주담대로 이자만 내다가 나중에 집을 매도하여 차익을 얻는 것이 낫습니다.
• 만 55세 미만인 경우: 주택연금은 나이 제한(만 55세)이 있으므로, 그 이전에는 주택담보대출만 이용 가능합니다.

Q1: 주택담보대출 이자가 연체되면 어떻게 되나요?

A1: 연체가 지속되면 신용등급이 하락하고 연체 이자가 붙습니다. 최악의 경우 은행이 담보로 잡은 주택을 경매로 넘길 수 있어 매우 위험합니다. 은퇴 후 소득이 불확실하다면 주담대는 신중해야 합니다.

Q2: 주택연금은 이자가 복리라는데, 총이자가 너무 많지 않나요?

A2: 맞습니다. 가입 기간이 길어질수록 복리 이자가 쌓여 총부채가 커집니다. 하지만 이 부채는 ‘유한책임’이므로 집값을 초과하는 부분은 상속인에게 청구되지 않습니다. 즉, 상속할 재산이 줄어드는 것일 뿐, 자녀가 빚을 떠안지는 않습니다.

Q3: 주택연금 가입 후 집값이 오르면 해지하고 다시 가입할 수 있나요?

A3: 중도 해지는 가능하지만, 그동안 받은 원리금을 모두 상환해야 하며 3년 동안 재가입이 불가능합니다. 3년 후 재가입 시점의 오른 집값으로 월 지급액을 새로 산정할 수는 있지만, 그사이 나이도 3살 많아지고 금리 변동도 있어 유불리를 따져봐야 합니다.

주택연금과 주택담보대출은 노후 자금을 마련하는 전혀 다른 방식의 도구입니다.

나의 ‘현재 소득’과 ‘상환 능력’을 냉정하게 평가하는 것이 첫 번째입니다.

매달 갚을 능력이 있다면 ‘주택담보대출’을, 안정적인 현금 수입이 필요하다면 ‘주택연금’을 선택하는 것이 현명합니다.

➡️ 주택연금 가입 조건과 장단점 A to Z: 2026년 완벽 가이드 (핵심 총정리)

주택연금의 가입 조건, 장단점, 상속 문제 등 더 자세한 내용이 궁금하다면 상위 허브 가이드를 참고하세요.

고지 문구: 본 글은 2025년 11월 기준으로 작성되었으며, 주택연금과 주택담보대출 상품의 일반적인 비교 정보를 제공합니다. 실제 대출 한도, 금리, 월 지급액 등은 개인의 신용도, 주택 가격, 가입 시점의 금리 등 복합적인 요인에 따라 달라집니다. 금융 상품 가입 전 반드시 은행 및 한국주택금융공사(HF)를 통해 본인에게 적합한 상품을 상담받으시기 바랍니다.

(글쓴이: 대출마스터) 前 은행 대출 심사역, 금융 컨설턴트