주택연금의 치명적인 단점, 가입 전 반드시 고려할 사항은?

주택연금이 ‘평생 거주, 평생 지급’이라는 강력한 장점을 가졌음에도 불구하고, 많은 분이 가입을 망설이는 데는 분명한 이유가 있습니다.

특히 ‘내 집’이라는 가장 큰 자산을 담보로 하는 만큼, 주택연금 단점을 명확히 인지하지 못하고 가입하면 나중에 크게 후회할 수 있습니다.

“가입하고 나니 집값이 두 배로 뛰었어요…”

“나중에 갚을 돈(이)이 이렇게 불어날 줄 몰랐어요.”

이 글에서는 주택연금이 가진 가장 치명적인 단점 3가지와, 어떤 분들이 가입에 신중해야 하는지 집중적으로 분석해 드립니다.

이것이 가입을 망설이는 가장 큰 이유이자, 주택연금 단점의 핵심입니다.

주택연금의 월 지급액은 ‘가입 시점’의 주택 가격을 기준으로 딱 한 번 산정되며, 그 금액이 평생 고정됩니다.

예를 들어, 2018년에 공시가 5억 원짜리 아파트로 가입했다면, 2026년 현재 이 아파트가 10억 원이 되었더라도 월 지급액은 5억 원 기준으로만 나옵니다.

즉, 가입 이후 발생하는 모든 주택 가격 상승의 혜택(시세 차익)을 포기해야 합니다.

주택연금은 ‘안정성’을 얻는 대가로 ‘수익성’을 포기하는 제도입니다.

만약 본인 소유 주택이 재개발, 신도시, 교통 호재 등으로 인해 미래 가치 상승이 확실하다고 판단된다면, 주택연금 가입은 큰 손해가 될 수 있습니다.

주택연금은 ‘연금’이 아니라 ‘대출’입니다.

따라서 매달 받는 연금(대출 원금)과 공사가 대신 내주는 보증료(연 0.75%)에 이자가 붙습니다.

더 큰 문제는 이 이자가 ‘복리’ 방식으로 쌓인다는 점입니다.

복리 이자란?

1년 차에는 원금 1,000만 원에 대한 이자가 붙지만, 2년 차에는 (원금 2,000만 원 + 1년 차 이자)에 대한 이자가 붙는 방식입니다. 이자에 이자가 붙는 구조라 시간이 지날수록 갚아야 할 총 원리금이 눈덩이처럼 불어납니다.

물론, 주택연금은 ‘유한책임’이라 나중에 집값이 갚을 돈보다 부족해도 자녀에게 청구하지 않습니다. (장점)

하지만, 만약 집값이 예상보다 많이 올랐다면 어떨까요?

나중에 집값 10억에서 그동안 쌓인 복리 이자 원리금 7억을 갚고 나면, 자녀에게 상속될 금액은 3억밖에 남지 않습니다. 만약 이자가 단리였다면 상속분이 훨씬 더 많았을 것입니다.

“집값이 많이 올랐으니, 일단 해지했다가 나중에 다시 가입해야지.”

이것이 생각처럼 쉽지 않습니다. 주택연금은 중도 해지에 대한 불이익이 매우 큽니다.

1. 전액 일시 상환의무

해지를 원하면, 그동안 받았던 연금 총액(원금) + 복리 이자 + 초기 보증료 전액을 ‘일시’에 상환해야 합니다. 목돈이 없다면 해지 자체가 불가능합니다.

2. 3년 재가입 금지 (치명적)

이것이 가장 큰 페널티입니다. 어떤 이유로든 중도 해지를 했다면, 해지일로부터 3년 이내에는 동일한 주택으로 주택연금에 다시 가입할 수 없습니다.

집값이 급등하는 시기에 3년의 공백은 매우 큰 기회비용을 발생시킬 수 있습니다.

주택연금은 ‘한번 가입하면 끝까지 간다’는 생각으로 신중하게 접근해야 합니다.

👤 Case Study: 65세 P씨 (2018년 가입)

P씨는 2018년, 경기도 신도시의 공시가격 6억 원 아파트로 주택연금에 가입했습니다. 당시 월 150만 원의 연금을 받게 되어 만족했습니다.

문제 발생: 2023년(5년 후), 해당 지역에 대규모 교통 호재가 발표되며 아파트 시세가 15억, 공시가격도 10억 원으로 급등했습니다.

P씨의 후회: “월 150만 원을 받자고 15억 원짜리 집을 6억 원 가치로 묶어둘 줄은 몰랐다.”

딜레마: 해지를 하고 싶지만, 5년간 받은 원리금 약 1억 원을 당장 상환할 목돈이 없습니다. 설령 돈을 구해 해지하더라도, 3년 뒤에나 재가입이 가능해 기회비용이 너무 큽니다.

결과: P씨는 집값 상승의 혜택을 전혀 누리지 못한 채, 2018년 가입 시점(6억 기준)의 월 150만 원만 평생 받아야 하는 상황에 처했습니다.

주택연금은 분명 좋은 제도이지만, 다음과 같은 분들은 가입을 매우 신중하게 고려해야 합니다.

1. (1순위) 주택 가격 상승 기대가 큰 지역(재개발, 재건축, 신도시)에 거주하는 분.
2. 아직 50대~60대 초반으로 비교적 젊어, 복리 이자 부담 기간이 긴 분.
3. 자녀에게 집을 온전히 상속하고 싶은 마음이 큰 분. (상속분이 크게 줄어듦)
4. 주택연금 외 다른 현금 흐름(임대 소득, 금융 소득)이 있는 분. (주택연금은 ‘최후의 수단’으로 고려하는 것이 좋습니다.)

주택연금은 ‘안정적인 현금 흐름’을 얻는 대가로 ‘미래의 자산 가치(수익성)’를 포기하는 금융 상품임을 잊지 말아야 합니다.

Q1: 집값이 올랐는데 연금액을 올릴 방법은 정말 없나요?

A1: 네, 없습니다. 주택연금은 가입 시점의 주택 가격으로 평생 고정됩니다. 유일한 방법은 앞서 설명한 ‘중도 해지 후 3년 뒤 재가입’뿐이며, 이는 현실적으로 매우 어렵습니다.

Q2: 복리 이자면 나중에 갚을 돈이 원금보다 커질 수도 있나요?

A2: 네, 가입 기간이 20년, 30년으로 매우 길어지면 배보다 배꼽이 더 커질 수 있습니다. 하지만 집값을 초과하는 금액은 자녀에게 청구되지 않으므로(유한책임), 가입자 본인에게 직접적인 손해는 없습니다. 다만 자녀 상속분이 0이 될 뿐입니다.

Q3: 3년 재가입 금지 외에 다른 불이익은 없나요?

A3: 3년 재가입 금지가 가장 큰 페널티입니다. 또한, 해지 시 초기 보증료(주택 가격의 1.5%)는 환급되지 않으며, 누적된 복리 이자까지 모두 상환해야 하는 금전적 부담이 가장 큽니다.

주택연금 단점은 명확합니다.

미래의 ‘수익성’을 포기하고 현재의 ‘안정성’을 택하는 것입니다.

내가 가진 집의 미래 가치와 나의 현재 현금 흐름 중 무엇이 더 중요한지 냉정하게 판단한 후 결정해야 합니다.

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고지 문구: 본 글은 2025년 11월 기준으로 작성되었으며, 주택연금의 주요 단점에 대한 정보 제공을 목적으로 합니다. 개인의 재무 상태, 주택의 미래 가치 판단은 모두 다를 수 있습니다. 가입 전 반드시 한국주택금융공사(HF) 및 부동산 전문가와 충분한 상담을 거쳐 본인의 상황에 맞는 최선의 결정을 내리시기 바랍니다.

(글쓴이: 정책설계사) 정부 지원 정책 분석가, 노후 설계 전문가