주택연금의 숨겨진 비용? 초기 보증료와 복리 이자 구조 분석

“주택연금은 공짜가 아니다?”

많은 분이 주택연금을 ‘국가가 주는 복지 혜택’으로만 생각하고 ‘비용’에 대해서는 간과하기 쉽습니다.

하지만 주택연금의 본질은 ‘국가가 보증하는 대출(역모기지론)’입니다.

따라서 은행 대출과 마찬가지로 ‘보증료’와 ‘이자’라는 비용이 발생합니다.

이 주택연금 비용은 당장 내 주머니에서 나가는 돈은 아니지만, 나중에 내가 사망한 뒤 집값에서 제하고 정산되는 돈입니다. 특히 이 비용이 ‘복리’로 쌓인다는 점은 가입 전 반드시 이해해야 합니다.

이 글에서는 주택연금의 숨겨진 비용인 ‘초기 보증료’와 ‘연 보증료’의 정체, 그리고 가장 무서운 ‘복리 이자’ 구조에 대해 낱낱이 분석해 드립니다.

가입자가 사망한 후 집값에서 정산되는 ‘총대출잔액’은 다음 3가지로 구성됩니다.

총대출잔액 = ① (매달 받은 연금 총액) + ② (보증료) + ③ (①과 ②에 대한 복리 이자)

여기서 ‘비용’이라고 할 수 있는 부분은 바로 ② 보증료와 ③ 이자입니다.

‘초기 보증료’는 국가(주택금융공사)가 가입자의 연금 지급을 ‘평생 보증’해주는 대가로 내는 일종의 보험료입니다.

금액: 가입 시점 주택 가격의 1.5%입니다.

• 주택 가격 3억 원 → 초기 보증료 450만 원
• 주택 가격 6억 원 → 초기 보증료 900만 원

납부 방식 (중요): 이 돈을 가입 시 현금으로 내는 것이 아닙니다.

공사가 이 금액을 가입자에게 ‘대출’해주는 형식으로 처리되어, ‘총대출잔액’의 맨 처음에 기록됩니다.

즉, 6억 주택 가입자는 연금을 한 푼도 안 받아도, 가입 첫날부터 900만 원의 대출(비용)이 발생한 셈이며, 이 900만 원에 대해서도 이자가 붙기 시작합니다.

‘연 보증료’는 보증을 유지하는 대가로 매년 내는 보험료입니다.

금액: 대출 잔액(그동안 받은 연금 총액)의 연 0.75%입니다.

납부 방식 (중요): 이 역시 현금으로 내는 것이 아니라, 매달 1/12씩(연 0.75% ÷ 12) 쪼개어 ‘총대출잔액’에 자동으로 더해집니다.

시간이 지날수록 대출 잔액이 커지므로, 연 보증료 부담도 매년 조금씩 커지게 됩니다. 그리고 이 보증료 또한 이자가 붙는 대상이 됩니다.

가장 큰 비중을 차지하는 주택연금 비용 복리 이자입니다.

가입자는 매달 연금(대출금)을 받고, 이자는 한 푼도 내지 않습니다.

대신, 그 이자가 매달 ‘총대출잔액’에 자동으로 더해집니다. (이자 발생)

그리고 다음 달에는 (원금 + 발생한 이자)에 대해 또 이자가 붙습니다. (복리)

단리: 원금 1,000만 원에 연 5% 이자 → 1년 차 이자 50만 원, 2년 차 이자 50만 원… (원금에만 이자가 붙음)

복리: 원금 1,000만 원에 연 5% 이자 → 1년 차 이자 50만 원. / 2년 차 원금은 (1,000+50) = 1,050만 원 → 2년 차 이자 52.5만 원… (이자에 이자가 붙음)

주택연금은 매달 받는 연금액, 초기 보증료, 연 보증료 모두가 이 ‘복리 이자’의 적용 대상입니다.

가입 기간이 10년, 20년, 30년으로 길어질수록, 갚아야 할 총대출잔액은 내가 실제 손에 쥔 연금액보다 훨씬 더 빠르게 불어나게 됩니다.

복리 이자의 효과를 가상 사례로 계산해 보겠습니다.

👤 Case Study: 만 70세 A씨 (6억 주택 가입, 연 5% 금리 가정)

• A씨가 매달 받는 연금(정액형): 약 217만 원
• 10년(120개월)간 손에 쥔 총 연금액: 217만 원 x 120개월 = 약 2억 6,040만 원

<10년 후 갚아야 할 총대출잔액 (비용 포함)>

1. 초기 보증료 (6억 x 1.5%): 900만 원
2. 그간 받은 연금 총액: 2억 6,040만 원
3. 누적된 연 보증료 + 복리 이자: 약 9,560만 원

결과: A씨는 10년간 2억 6천만 원을 받았지만, 10년 후 사망 시 갚아야 할 총대출잔액은 (900만 + 2억 6,040만 + 9,560만) = 약 3억 6,500만 원이 됩니다.

실제 받은 돈보다 약 1억 원 이상 불어난 것을 볼 수 있습니다. 이것이 주택연금 비용 복리 이자의 효과입니다.

이렇게 불어나는 비용 구조만 보면 주택연금에 가입하면 안 될 것 같습니다.

하지만 주택연금의 핵심 장점인 ‘유한책임(비소구)’이 이 모든 비용 문제를 상쇄합니다.

위의 A씨가 10년이 아닌 30년을 장수하여, 총대출잔액이 6억 주택 가격을 훌쩍 넘는 8억 원이 되었다고 가정해 보겠습니다.

A씨 사망 후, 공사는 집을 6억에 처분하여 회수합니다.

부족한 2억 원은? 자녀에게 1원도 청구하지 않고 국가가 손해를 감수합니다.

즉, 가입자 입장에서는 보증료와 복리 이자가 아무리 많이 쌓여도, 내 집값 한도 내에서만 책임을 지면 됩니다.

이 ‘유한책임’ 장치 덕분에, 가입자는 비용 걱정 없이 평생 연금을 받을 수 있는 것입니다. 이 비용은 ‘내가 집값 이상으로 장수할 경우’를 대비한 일종의 보험료인 셈입니다.

Q1: 주택연금 대출 이자는 고정금리인가요, 변동금리인가요?

A1: 둘 다 선택 가능하지만, 대부분 ‘변동금리'(CD금리 또는 COFIX 기준)를 선택합니다. 변동금리를 선택해야 나중에 금리가 하락할 때 이자 부담이 줄어들고, ‘정액형’ 등 다양한 지급 방식을 선택할 수 있기 때문입니다. (고정금리 선택 시 ‘정액형’만 가능)

Q2: 연 보증료(연 0.75%)는 너무 비싼 것 아닌가요?

A2: 이 보증료는 공사가 가입자의 ‘장수 리스크’와 ‘집값 하락 리스크’를 모두 떠안는 대가입니다. 만약 집값이 폭락하고 가입자가 110세까지 장수하여 수억 원의 손실이 발생해도 공사가 책임지기 때문에, 그 위험을 분산하기 위한 최소한의 비용이라고 볼 수 있습니다.

Q3: 중도 해지할 때도 이 비용(보증료, 복리 이자)을 다 내야 하나요?

A3: 네, 그렇습니다. 중도 해지 시에는 ‘유한책임’이 적용되지 않습니다. 그동안 받은 연금 원금 + 초기 보증료 + 누적된 연 보증료 + 누적된 복리 이자 전액을 현금으로 상환해야만 해지가 가능합니다. 그래서 중도 해지가 매우 어렵습니다.

주택연금 비용 복리 이자 구조는 분명 가입자에게 불리해 보일 수 있습니다.

하지만 이는 ‘집값을 초과하는 위험’을 국가가 대신 부담해주는 ‘유한책임’ 제도와 세트입니다.

자녀에게 상속할 재산이 줄어드는 것은 단점이지만, 어떤 상황에서도(집값이 폭락하거나, 내가 100세 넘게 살아도) 빚을 물려주지 않고 평생 연금을 받을 수 있다는 강력한 장점을 위한 비용으로 이해해야 합니다.

➡️ 주택연금 수령액 구조와 사후 상속 정산, 자녀에게 불이익은 없을까?

이러한 비용 구조가 사후 상속 정산 시 어떻게 반영되는지, 상위 클러스터 가이드에서 더 자세히 확인해 보세요.

고지 문구: 본 글은 2025년 11월 기준으로 작성되었으며, 주택연금의 비용 구조에 대한 정보 제공을 목적으로 합니다. 예시된 이자율 및 계산액은 이해를 돕기 위한 가상 수치이며, 실제 대출 금리 및 보증료율은 한국주택금융공사(HF)의 정책 및 시장 금리에 따라 변동될 수 있습니다. 가입 전 반드시 공사 상담을 통해 정확한 비용 구조를 확인하시기 바랍니다.

(글쓴이: 대출마스터) 前 은행 대출 심사역, 금융 컨설턴트