“가입한 지 3년 만에 집값이 2배로 올랐어요. 해지하고 싶은데 가능한가요?”
“급하게 목돈이 필요한데, 주택연금 해지하고 집을 파는 게 나을까요?”
주택연금은 ‘평생 보장’이 장점이지만, 반대로 집값 상승기에는 ‘족쇄’처럼 느껴질 수 있습니다.
이때 많은 분이 주택연금 중도 해지를 고민하게 됩니다.
결론부터 말하면, 중도 해지는 ‘가능’합니다. 하지만 ‘엄청난 대가’를 치러야 합니다.
단순히 받은 돈만 돌려주면 끝나는 것이 아니라, 그동안 쌓인 복리 이자와 보증료까지 모두 상환해야 하며, 무엇보다 ‘3년 재가입 금지’라는 치명적인 페널티가 기다리고 있습니다.
이 글에서는 주택연금 중도 해지 방법과 절차, 그리고 가입 전 반드시 알아야 할 불이익을 자세히 설명합니다.
목차 (Table of Contents)
1. 주택연금 중도 해지 방법 (전액 일시 상환)
주택연금 중도 해지는 내가 원할 때 언제든 신청할 수 있습니다.
해지 절차는 간단합니다. 가입했던 은행(또는 공사)에 방문하여 해지 의사를 밝히고, ‘총대출잔액’ 전액을 상환하면 됩니다.
[중도 해지 절차]
- 은행/공사 방문: 해지 의사 통보 및 상환할 ‘총대출잔액’ 확인.
- 전액 상환: 그동안 받은 연금 총액과 모든 비용(보증료, 복리 이자)이 포함된 ‘총대출잔액’ 전액을 은행에 일시 상환. (분할 상환 불가)
- 근저당권 말소: 상환이 확인되면 은행(공사)이 담보로 잡았던 1순위 근저당권을 말소해 줍니다.
- 해지 완료: 근저당권이 말소되면 해지 절차가 완료됩니다.
문제는 2단계, ‘전액 상환’입니다.
내가 받은 돈만 갚는 것이 아니기 때문에, 상환할 금액이 예상보다 훨씬 클 수 있습니다.
2. 해지 시 상환해야 할 금액은? (원금 + 비용 + 복리이자)
중도 해지 시 상환해야 할 ‘총대출잔액’은 다음 3가지 항목의 합계입니다.
[상환 총액] = ① (그동안 받은 연금 원금 총액) + ② (초기 보증료 + 연 보증료) + ③ (①과 ②에 대한 누적 복리 이자)
예를 들어, 5년간 매달 150만 원씩 받았다면, 내가 손에 쥔 원금은 (150만 원 x 60개월 = 9,000만 원)입니다.
하지만 해지 시에는 여기에 ‘초기 보증료(주택 가격의 1.5%)’와 그간 쌓인 ‘연 보증료’, 그리고 이 모든 금액에 대해 ‘복리’로 붙은 이자까지 더해서 갚아야 합니다.
가입 기간이 길수록, 금리가 높을수록, 이 복리 이자 때문에 내가 받은 돈보다 갚아야 할 돈이 훨씬 더 커집니다.
당장 이 목돈(총대출잔액)을 마련하지 못하면 해지 자체가 불가능합니다.
3. 치명적 불이익: 3년 이내 재가입 금지
목돈을 구해 겨우 해지했다고 해도, 이것으로 끝이 아닙니다.
주택연금 중도 해지의 가장 치명적인 페널티는 바로 ‘3년 재가입 금지’ 규정입니다.
해지일로부터 만 3년이 지나기 전까지는, 해지했던 그 주택(동일 주택)으로 주택연금에 다시 가입할 수 없습니다.
이 규정이 왜 무서운지 아래 사례를 통해 보겠습니다.
4. 👤 Case Study: 집값 폭등에 해지했다가 후회한 K씨
👤 Case Study: 70세 K씨 (2019년 5억 주택 가입)
K씨는 2019년 5억 원짜리 아파트로 주택연금에 가입했습니다.
상황 변경 (2023년): 4년 만에 아파트값이 10억 원으로 폭등했습니다. K씨는 5억 기준으로 연금을 받는 것이 손해라고 생각해, 자녀에게 돈을 빌려 4년간 받은 원리금(약 1억 2천만 원)을 갚고 중도 해지했습니다.
K씨의 계획: “집값이 10억이 되었으니, 10억 기준으로 다시 가입해서 연금을 2배로 받아야지!”
문제 발생: K씨는 ‘3년 재가입 금지’ 규정에 막혀 재가입 신청이 거절되었습니다. 2026년까지 3년을 기다려야 했습니다.
최악의 결과 (2025년): 3년을 기다리는 동안 부동산 경기가 급락하여 10억이던 집값이 7억으로 떨어졌습니다. K씨는 3년 동안 연금 한 푼 못 받고, 집값 상승의 이익도 제대로 누리지 못한 채 손해만 보게 되었습니다.
이처럼, 주택연금 중도 해지는 집값 상승기에 ‘더 많은 연금을 받기 위한’ 전략으로 사용하기에는 매우 위험한 선택입니다.
5. 🧐 경험자의 시선: 해지보다 ‘이사(주택 변경)’가 나을 수 있습니다
만약 집값이 너무 많이 올라 해지가 고민된다면, ‘해지’가 아닌 ‘주택 변경(이사)’ 제도를 알아보는 것이 현명할 수 있습니다.
주택연금은 가입 기간 중 1회에 한해 이사를 허용합니다. (담보주택 변경)
[주택 변경 절차]
- 기존 주택 매도: 10억이 된 기존 주택을 팝니다.
- 대출 잔액 상환: 매도 대금 10억 원으로 그간 받은 원리금(1억 2천)을 상환합니다. → 8억 8천만 원의 현금이 남습니다.
- 새 주택 매수: 이 8억 8천만 원으로 더 저렴한 새 주택(예: 5억 원)을 삽니다.
- 주택연금 이전: 새 5억 원 주택으로 주택연금을 ‘이전’ 신청합니다. (이것은 ‘재가입’이 아니므로 3년 제한이 없습니다.)
- 결과: K씨는 5억 기준의 연금을 계속 받으면서, 차액 3억 8천만 원(8.8억 – 5억)의 현금까지 확보하게 됩니다.
물론 연금액이 오르지는 않지만, 시세 차익을 현금화하고 연금도 유지할 수 있어 ‘중도 해지’보다 훨씬 합리적인 선택이 될 수 있습니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 3년이 지나면 재가입은 무조건 가능한가요?
A1: 네, 3년이 지났다면 ‘재가입 신청’은 가능합니다. 단, 재가입 시점의 나이, 그리고 ‘재가입 시점의 주택 가격’을 기준으로 연금액이 완전히 새로 산정됩니다. 만약 그 사이 집값이 떨어졌다면 해지 전보다 연금액이 줄어들 수도 있습니다.
Q2: 가입자가 사망하면 해지가 되나요?
A2: 가입자가 사망하더라도 배우자가 살아있다면(배우자 자동 승계 시), 해지되지 않고 배우자에게 연금이 계속 지급됩니다. 부부 모두 사망해야 계약이 종료되고 정산 절차가 시작됩니다.
Q3: 3년 재가입 금지는 왜 있는 건가요?
A3: ‘도덕적 해이’를 막기 위해서입니다. 만약 이 규정이 없다면, 모든 가입자가 집값이 조금만 올라도 해지했다가 바로 재가입하는 ‘연금테크’를 시도할 것입니다. 이는 집값 하락의 위험(리스크)은 국가에 떠넘기고, 상승의 이익(수익)만 가입자가 챙기려는 행위이므로, 이를 방지하기 위한 최소한의 페널티입니다.
주택연금 중도 해지는 가능은 하지만, ‘전액 일시 상환’과 ‘3년 재가입 금지’라는 막대한 불이익을 감수해야 합니다.
주택연금은 단기 투자가 아닌, 평생을 약속하는 ‘보험’의 성격이 강합니다.
가입 전에 집값 상승 가능성까지 신중하게 고려하여, 해지할 일이 없도록 처음부터 현명하게 결정하는 것이 가장 중요합니다.
➡️ 주택연금 가입 시 흔한 오해 5가지 (소유권, 중도 해지, 자녀 동의)
중도 해지에 대한 더 자세한 내용이 궁금하다면, 상위 클러스터 가이드에서 다른 오해들도 함께 확인해 보세요.
고지 문구: 본 글은 2025년 11월 기준으로 작성되었으며, 주택연금 중도 해지 및 재가입에 대한 정보 제공을 목적으로 합니다. 해지 시 상환 금액 및 재가입 규정은 한국주택금융공사(HF)의 정책을 따릅니다. 해지 및 주택 변경(이사) 실행 전, 반드시 공사와의 상담을 통해 본인의 유불리를 정확히 따져보시기 바랍니다.
(글쓴이: 노후마스터) 10년 차 공인재무설계사