전세계약을 하기 전, 공인중개사나 임대인의 말만 믿고 서류를 꼼꼼히 확인하지 않는 경우가 많습니다. 하지만 부동산 사기 중 상당수는 등기부등본만 제대로 확인해도 피할 수 있었던 것들이에요.
등기부등본은 그 집의 모든 법적 상태를 보여주는 ‘주민등록등본’ 같은 존재예요. 이 문서 하나면 소유자, 채무 상태, 선순위 임차인의 존재 여부까지 확인할 수 있어요. 이 글에서는 일반인도 쉽게 따라할 수 있도록 등기부등본 보는 법과, 위험 신호를 단번에 알아차리는 팁을 알려드릴게요.
등기부등본이란 무엇인가
등기부등본은 부동산의 법적 정보가 모두 기록된 공적 장부예요. 해당 건물의 소유자, 저당권, 압류 여부, 임대차 계약 내용 등이 기재되어 있어요. 이 정보를 통해 내가 계약하려는 집이 ‘안전한 물건’인지 확인할 수 있죠.
등기부등본은 부동산 소재지 주소만 있으면 누구나 열람할 수 있어요. 인터넷등기소에서 1,000원~1,200원만 내면 즉시 발급이 가능합니다.
등기부등본의 구조 이해하기
등기부등본은 크게 세 가지 부분으로 나뉘어요.
- 표제부: 해당 건물의 주소, 구조, 용도, 면적 등이 나옵니다.
- 갑구: 소유권 관련 사항이 기록됩니다. (현재 소유자, 소유권이전 등)
- 을구: 저당권, 근저당권, 전세권, 가압류 등 권리관계가 나옵니다.
전세계약 시 가장 중요하게 봐야 하는 부분은 갑구와 을구예요. 소유자가 누구인지, 이 집이 대출에 얼마나 묶여 있는지, 이미 전세 계약이 되어 있는지 등을 여기서 확인할 수 있어요.
위험 신호 1: 소유자와 임대인이 다르다?
갑구 항목에서 ‘소유자’를 확인하세요. 계약서에 기재된 임대인과 등기부등본상의 소유자가 다르다면 매우 위험한 상황이에요. 위임장을 제출한다며 대리인 계약을 제안하는 경우도 있지만, 위조일 가능성도 있습니다.
소유자가 법인인 경우에도 주의해야 해요. 법인의 경우 파산, 회생 등이 쉬워지고, 추후 책임을 피하려는 경우가 많아요. 가능하면 개인 소유의 주택이 더 안전합니다.
위험 신호 2: 근저당 설정액이 보증금보다 많다
을구 항목에서 가장 먼저 봐야 할 것은 ‘근저당권’이에요. 이는 대출의 흔적이고, 부동산이 담보로 잡혀 있다는 의미예요. 이 근저당 설정액이 내가 지급할 전세보증금보다 많다면, 그 계약은 피하는 것이 안전해요.
설정액이 1억 원인데 내가 8천만 원에 전세 계약을 하려 한다면, 경매 시 우선 배당은 은행이 가져가게 돼요. 이 경우 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아져요.
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위험 신호 3: 선순위 임차인이 있다
을구 항목에 ‘전세권 설정’ 또는 ‘임차권 등기’가 있는 경우, 선순위 임차인의 존재를 의미해요. 이 사람이 확정일자와 전입신고를 완료했다면, 당신보다 보증금 반환에서 앞선 순위가 됩니다.
전세계약 전에 반드시 중개사에게 해당 주택의 선순위 임차인 여부를 확인하고, 있다면 입주 날짜, 보증금 규모를 체크해야 해요. 이 정보를 모르면 나중에 보증금이 밀릴 수 있어요.
위험 신호 4: 가압류, 압류, 경매 개시
을구 항목에 ‘가압류’나 ‘압류’, 또는 ‘임의경매 개시’라고 기재되어 있다면 이미 임대인이 다른 채무에 휘말려 있다는 신호예요. 이런 경우 집이 곧 경매에 들어갈 가능성이 높고, 세입자의 보증금은 사실상 보호받기 어려워져요.
이러한 기록이 있다면 반드시 계약을 피하고, 중개사에게 그 집이 왜 나왔는지, 매물 히스토리를 자세히 확인해야 해요.
등기부등본 열람 방법
- 인터넷등기소 접속
- ‘열람하기’ 메뉴에서 ‘건물주소’ 입력
- 부동산 종류(집합건물: 아파트/빌라, 토지/건물 선택)
- 전자결제 후 PDF 또는 출력
요즘은 중개사가 출력해주는 서류를 그대로 받아보는 경우가 많은데, 가능하면 스스로 열람해보는 것을 권장해요. 그래야 수상한 흔적을 빠르게 발견할 수 있어요.
마무리
등기부등본은 전세사기 예방의 ‘첫 번째 방패’예요. 이 서류만 제대로 봐도 위험한 계약의 80%는 걸러낼 수 있어요. 특히 무자본 갭투자, 위장 임대인, 선순위 임차인 문제는 등기부등본을 통해 충분히 예방 가능합니다.
앞으로 전세계약을 앞두고 있다면, 계약서를 작성하기 전 꼭 등기부등본을 열람해보세요. 단 몇 분의 노력으로 수천만 원을 지킬 수 있습니다.
📌 계약 전, 지금 확인하세요!
전세 계약은 단 한 번의 판단 실수로 수천만 원의 손실로 이어질 수 있어요.
사전에 체크하고, 보증보험은 꼭 가입해두세요!
